KAT MÜLKİYETİ NEDİR ?

Kat Mülkiyeti Nedir ? İlgili Kanun Maddeleri Nelerdir ? sorularına yanıt vermek için bu makale hazırlandı. Tamamlanmış bir yapı kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerden oluşabilir. Bunlardan ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından “Kat Mülkiyeti Kanunu” hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Arsa maliki veya arsanın ortak malikleri, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapı tamamlandıktan sonra üstte sayılan nitelikteki bölümler ( kat, depo vs. ) üzerinde , kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre irtifak hakları kurabilirler.

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul denir. Ana gayrimenkulün ayrı ayrı kullanılmaya elverişli olan ve kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine bağımsız bölüm denir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Bağımsız bölümlerde mülkiyet hakkına sahip olanlara kat maliki denir.

TEMEL KAVRAMLAR (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu)

*Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler denir. Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına ise kullanma hakkı denir.

*(Değişik: 13/4/1983 -2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Bu hakka sahip olanlara da kat irtifak sahibi denir.

Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir.

Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede sözleşme denir.

DEVRE MÜLK HAKKI NEDİR ?

Madde 57 – Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.

*Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir.

*Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.

*Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Madde 59 –Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ NEDİR ?

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

ORTAK YERLER NERELERDİR ?

Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (1)

*Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

*Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

*Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA ULAŞMAK İÇİN TIKLAYIN. MÜLKİYET HAKKI KONUSUNDAKİ MAKALEMİZİ MERAK EDİYORSANIZ GÖZ ATABİLİRSİNİZ.

Kat Mülkiyeti Nedir ?